例外もありますが、基本的には物件価格による借入額には上限が設定されています。

一般的に民間住宅ローンでは、購入価格や建築費に対する割合の80％以内とされています。ただし、近年では、購入価格の80％を超えて融資を行うところも増えつつあります。

また、フラット35（買取型）では、2007年4月以降は、従来の物件価格等の80％以内から90％以内へと上限が引き上げられています。

さらに、フラット35（保証型）では、取扱金融機関によっては物件価格の最大100％融資が可能になっています。

住宅ローンの借入限度額は、上記の物件価格によるものだけでなく、収入基準によるものもあります。

具体的には、フラット35や財形住宅融資では「毎月の返済額の4倍以上の月収があること」とされています。つまり、返済は収入の25％までとなっているのです。

例えば、年収500万円で月々の返済を12万円と仮定した場合では、年間返済額は144万円（12万円×12か月）となりますが、これだと返済が収入の28.8％（144万円÷年収500万円）となってしまいますので融資が受けられないということになります。

よって、このようなケースは、返済期間を延ばすとか借入金額を減らすなどして、毎月の返済額を減らさなければなりません。

なお、住宅ローンを組むときには、返済額が年収の25％までなら安全だと言われていますが、この25％という数字だけを念頭に資金計画を立てるのは危険です。

これは、年収が同じでも実際の手取額は家族構成などにより異なりますし、生活レベルもそれぞれだからです。

なので、現在の家計の状況をよく把握し、購入前後の家計を比べることで返済能力をできるだけ客観的に判断することが大切になります。

具体的な各住宅ローンの収入基準は次のようになっています。

■民間ローン
すべての住宅ローンを合算して年間返済額が年収の40％以内などです。

■フラット35（買取型）
毎月返済額の4倍以上の月収が必要です。
※年間返済額が年収の25％以内です。

■財形住宅融資（機構財形）
毎月返済額の4倍以上の月収が必要です。
※年間返済額が年収の25％以内です。